Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası, ortak veya paylı mülkiyete konu taşınır veya taşınmaz mallar üzerinde ortaklar arasındaki ortaklığı sona erdiren ve ortak malın şahsi mülkiyete geçişini sağlayan bir dava türüdür. Yazımız içeriğinde İzmir Avukat Kadir KARAKUŞ Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) ile ilgili detayları açıklayacak…
İçerikte Neler Var?
Ortaklığın giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası, Ülkemizde pek çok taşınmaz, miras yoluyla mülk edinme veya zorla satış gibi çeşitli nedenlerle ortak mülkiyet veya ortak mülkiyet şeklinde birden fazla kişinin mülkiyetinde kalabilmektedir. (Bkz. Vasiyetnamenin Açılması Davası) Ortak mülkiyet (katılım) veya ortak mülkiyet (müşterek mülkiyet) durumunda, ortaklığa konu olan taşınır veya taşınmaz malların kullanılması, bu malın kullanılması veya malın devri farklı hukuki ilişkilere tabidir. Bu nedenle ortaklar veya paydaşlar genellikle ortaklığın mülkiyeti konusunda anlaşmak zorundadır. Bu tür bir fikir birliği çeşitli nedenlerden dolayı her zaman mümkün olmayabilir.
Eskiden İzale-i-Süyu davası olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası, bireysel mülkiyete geçiş, yani ortak mülkiyet veya katılım (katılım halinde) halinde mülkiyete konu olan veya bu mümkün olmaması, satış bedelinin ortaklar arasında payları oranında paylaştırılması yoluyla ortaklığın giderilmesi yoluyla bölünmenin sağlandığı bir durumdur.
Ortaklığın giderilmesi Arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) , ortaklığın giderilmesi arabuluculuk (ortaklığın giderilmesi yönelik arabuluculuk), ihtiyari arabuluculuk ve zorunlu arabuluculuk olarak ikiye ayrılır. Zorunlu arabuluculuk, davanın ön şartı olarak arabuluculuk anlamına gelmektedir. ortaklığın giderilmesi halinde zorunlu arabuluculuk (“Ortaklık Sona Erdirme Arabuluculuğu”), 32154 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 28 Mart 2023 tarih ve 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a dayanmaktadır. 5 Nisan 2023 (“7445 Sayılı Kanun”un 37. maddesiyle hukuk sistemimize girmiştir).
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun’un 37’nci maddesi ile 7 Haziran 2012 tarih ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (“Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”) 18/B maddesi eklenmiştir. ”) ve taşınır ve taşınmaz malların dağıtımı. Ortaklığın giderilmesi ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya danışılması zorunluluk haline gelmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmaz malların bölünmesi ve ortaklığın giderilmesi ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir.
Ortaklığın giderilmesi nasıl oluyor?
Ortaklığın giderilmesi veya ortaklığın giderilmesi davası, ortak veya paylı mülkiyete konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasındaki ortaklığı sona erdiren ve şahsi mülkiyete geçişe izin veren bir dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi yönelik bir dava, tüm taraflar için benzer sonuçlara yol açan çok taraflı bir davadır. Örneğin, reddi isteminde bulunan davacı, yargılama sırasında davadan feragat etse dahi, sanıklardan her biri, davaya devam edeceğini mahkemeye bildirerek yargılamanın tamamlanmasını sağlayabilir. (Bkz. İzale-i Şuyu Engelleme )
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) iki şekilde mümkündür:
Kesin bölünme ile izale-i Şuyu (ortaklığın giderilmesi): Taşınır veya taşınmaz malların kesin olarak bölünmesidir. Örneğin, değeri iki eşit parçaya bölünebilen bir mülkün bölünmesi suretiyle faizin sona ermesi.
Ortaklığın satış yoluyla ortaklığın giderilmesi: Taşınır veya taşınmaz malların cebri icra yoluyla satılması ve bedelinin ortaklar arasında dağıtılmasıdır.
Ortaklığın giderilmesi halinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur (6325 Sayılı Kanun Madde 18/B). Arabuluculuk talebi olmaksızın yapılan ortaklığın sona erdirilmesi başvurusu usul yönünden reddedilecektir.
ortaklığın giderilmesi davası, taşınır veya taşınmaz mallarda ortak olan tüm ortaklara yöneliktir. İlgili taraflardan herhangi biri taşınır veya taşınmaz mal topluluğunun ortaklığın giderilmesi talep edebilir. Taraflar kendi aralarında mal paylaşımı ( Mirasta Mal Paylaşımı)konusunda anlaşmaya vararak ortaklığa son verebilirler. Ortaklığın karşılıklı anlaşmayla ortaklığın giderilmesi mümkün değilse, taraflardan biri diğer tüm taraflara karşı fesih davası açarak ortaklığın giderilmesi talep edebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasına ilgili tüm tarafların katılması zorunludur. İlgili taraflardan birinin ölümü halinde, miras belgesinde adı geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir. Davaya dahil olan tüm ortakları dahil etmeden davayı kapatmak mümkün değildir.
Ortaklığın giderilmesi davası sonunda ne olur?
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası, Miras ortaklığı, ortaklığın giderilmesi (izale-i shyu) davasına dayanarak verilen kararın hukuki geçerliliği ile sona erer. HMK m. 367/2 maddesi hükmüne göre ortaklığın sona erdirilmesi (izale-i shyu) davası uyarınca alınan kararlar kesin olmadığı sürece ortak kullanım talep edilemez.
İzale-i Şuyu davasında satış sonrası para dağıtımı
Ortaklığın satış yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde, alıcı adına tescil ihale tamamlandıktan sonra yapılır. Satış bedeli hak sahibine gider.
İzale-i Şuyu dağıtım maliyetleri
Satış bedelinin hak sahibine ödenmesi halinde ortaklığın dağılmasından önce veraset vergisi ödeyen mirasçılar, satış sonunda elde edilen bedel üzerinden de KDV öderler. Kayıt ve vergi tahsilatından sonra para dağıtılır.
İzale-i Şuyu davasında satış sonrası para ne zaman ödenecek?
Paranın dağıtımına ilişkin olarak genellikle paranın dağıtımına ilişkin bir rapor hazırlamak üzere bir uzman görevlendirilir ve bilirkişiye, miktar ve teklif bedelinden yapılan kesintileri gösteren bir dağıtım tablosu ortaklara sunulur. Paranın dağıtımına ilişkin rapor ve dağıtım tablosu bilirkişi tarafından hazırlandıktan sonra ilgililere iletilecek.
İzale-i Şuyu davası nedeniyle paranın ne zaman ödeneceği değerlendirilirken, bilirkişi raporunun tamamlanmasının ardından para banka hesabına yatırılacak. Yararlanıcılara ödeme, banka hesabına yatırılan paradan gerekli kesintiler yapıldıktan sonra yapılacaktır.
Ortaklığın giderilmesi sonucu satış nasıl yapılır?
Taşınmazın mevcut haliyle bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesine karar verilir. Ortaklığın satış yoluyla taşınmazın mülkiyetinin ortaklığın giderilmesi sonucunda;
Ailenin malları el değiştirir.
Mirasçılar terekeden çıkarılır.
Emlak el değiştiriyor.
Tarımsal amaçlı araziler üçüncü şahıslara devredilir.
Ortaklığın satış yoluyla feshedilmesi (fesih) halinde, 2023 yılından itibaren gayrimenkul satış temsilcisi, mülkü satmaya yetkili makam olacaktır.
Ortaklık sona erdiğinde, tüm mirasçıların satışa katılanlar olarak belirlenmesi gerekir. Bu konu hakkında;
“Şirketin fesih kararına istinaden yapılan satış teklifinin feshedilmesi halinde, tüm ortakların karşı taraf olarak belirlenmesi gerekmektedir. “Özel olayda bu kurala uyulmadığı görülmektedir.” (Bölge Mahkemesi Kararı – Sakarya BAM, 8. HD., E. 2021/1574 K. 2022/20 T. 12.1.2022)
Ortaklığın giderilmesi durumlarında satış genellikle açık artırma yoluyla yapılır. Ancak herkesin mutabakatı halinde satışın sadece ortaklar arasında yapılması da mümkündür. (Bkz. Miras Payı Hesaplama )
Mirasçıların, ortaklığın giderilmesi halinde ortaklığın ortaklığın giderilmesi engelleme hakları bulunmamakla birlikte, üçüncü kişilerin satış aşamasına katılmasını engelleme hakları bulunmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası kaç yıl sürer?
Yargıda hedef süreler Adalet Bakanlığı tarafından belirlendi. Bu süreler davanın konusuna ve mahiyetine bağlı olup, temyiz aşaması ve Yargıtay aşaması bu süre içinde değerlendirilmez. Pratik uygulamalara bakacak olursak;
Bildirim son tarihleri
Keşif ve uzman incelemesi
Tanıkların dinlenmesi gibi süreçler davanın içeriğine göre değişiklik göstermektedir.
Genel ortalamalara bakıldığında tasfiye davalarında mirasçı sayısının fazla olması, yurt dışında ikamet eden mirasçıların bulunması ve bazı mirasçıların dava sırasında ölmesi süreyi uzatabilmektedir. İzale-i Şuyu davalarının ortalama 18 ila 24 ay sonra tamamlandığı söylenebilir. İlk derece mahkemesi kararının ardından başlayan temyiz aşaması ve Yargıtay aşaması dikkate alındığında davanın üç ila dört yılı bulabileceği görülüyor.
Ancak bir davanın en kısa sürede tamamlanması dosyanın hassas takibiyle doğrudan ilgilidir. İyi dosya takibi davanın gereksiz uzamasını önler.
Mesleki yolculuğuma Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesinde başladım. Kendi hukuk ve danışmanlık bürom olan Karakuş Hukuk ve Danışmanlık’ı kurarak, müvekkillerime kaliteli hizmet sunma misyonumu hayata geçirdim.
Her bir davaya özel çözümler üreterek, müvekkillerimin haklarını en iyi şekilde savunmayı amaçlıyorum.
Sizlere, hukuki konularda sağlam bir destek sunmak ve adalete ulaşmanız için çabalayan bir hukuk profesyoneli olarak, her zaman yanınızda olmaktan mutluluk duyarım.
