“İzmir tahliye davası ne kadar sürer?” sorusuna dürüst cevap vermek gerekir: tek ve sabit bir süre yoktur. Aynı şehirde, aynı dava türünde bile mahkemeden mahkemeye ciddi fark oluşabilir. Nitekim İzmir Adliyesi 2024 Faaliyet Raporu’nda bazı Sulh Hukuk Mahkemelerinde “kiralananın tahliyesi” dosyalarının ortalama bitirilme süreleri 59 gün, 69 gün, 84 gün, 101 gün, 328 gün, 340 gün ve 424 gün gibi çok farklı seviyelerde görünmektedir. Bu veriler bile tek başına şunu gösterir: “Tahliye davası kesin 2 ayda biter” ya da “kesin 1 yılda sonuçlanır” demek hukuken de fiilen de ciddiyetsizdir.
İçerikte Neler Var?
Üstelik kira uyuşmazlıklarında artık ilk refleks olarak doğrudan dava açmak da her zaman doğru değildir. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesine göre, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabulucu da görevlendirildiği tarihten itibaren süreci üç hafta içinde bitirir; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Bu nedenle tahliye sürecinde önce doğru yolun seçilmesi gerekir; aksi halde dosya daha baştan usulden tökezler. (adb.adalet.gov.tr)
İzmir bakımından pratik bir nokta da şudur: Sulh Hukuk Mahkemeleri ile Arabuluculuk Bürosu İzmir Adliyesi Ek Hizmet Binası’nda, merkez icra daireleri ise İzmir Adliyesi bünyesinde hizmet vermektedir. Yani tahliye stratejisi dava mı olacak, arabuluculuk mu işleyecek, yoksa icra takibi mi yürütülecek sorusu İzmir’de dosyanın fiilî akışını da doğrudan etkiler.
Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. En çok yapılan hata budur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye ev sahibi kiracıyı otomatik olarak çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren sırf süre bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenin sebepsiz sona erdirme imkânı ancak on yıllık uzama süresi sonrasında, kanundaki bildirim şartlarına uyularak gündeme gelir.
Bu şu anlama gelir: “Evim benim, istediğim zaman çıkarırım” mantığı hukuken yanlıştır. Ev sahibi kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, kanunda sayılan geçerli tahliye sebeplerinden birine dayanmak zorundadır. Tahliye işinin özeti budur.
Ev sahibi kiracıyı nasıl tahliye eder?
1) Tahliye taahhüdüne dayanarak
En güçlü ve en hızlı yollardan biri budur; ama ancak doğru kurulmuşsa. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra, yazılı şekilde ve belirli bir tahliye tarihi vererek evi boşaltmayı üstlenmişse; o tarihte çıkmadığında kiraya veren bir ay içinde ya icraya başvurabilir ya da dava açabilir. Buradaki kritik ayrıntılar şunlardır: taahhüt yazılı olmalı, belirli tarih içermeli ve en önemlisi teslimden sonra verilmiş olmalıdır. Teslimden önce alınmış, matbu şekilde dayatılmış veya tarih kısmı problemli belgeler çoğu dosyada tartışma çıkarır. Ayrıca ilamsız icra yoluyla tahliye, zorunlu arabuluculuk istisnası kapsamındadır; bu da bu yolun pratikte neden daha hızlı tercih edildiğini açıklar. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)
2) Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle
Kiracı muaccel hâle gelmiş kira bedelini veya yan gideri ödemezse, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi devreye girer. Kiraya veren yazılı ihtarla süre verir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi ve tahliye süreci başlatılabilir. Uygulamada özellikle kira borcuna dayalı ilamsız icra takibi, tahliye bakımından sık kullanılan yollardan biridir ve bu yol 18/B kapsamındaki zorunlu arabuluculuk istisnası içinde kalır.
Ayrıca yine 352. maddeye göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren ilgili sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani her geç ödeme tahliye getirmez; ama usulüne uygun iki haklı ihtar ciddi bir tahliye sebebidir. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)
3) İhtiyaç nedeniyle tahliye
Ev sahibinin gerçekten konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabileceğini düzenler. Ancak burada “ihtiyaç” laf olsun diye ileri sürülemez. İhtiyacın gerçek, samimi ve kullanım zorunluluğu doğuran nitelikte olması gerekir. Sırf daha yüksek bedelle yeni kiracı bulmak için “ihtiyaç” iddiası öne sürmek, dosyayı zayıflatır.
4) Yeni malik olarak tahliye
Taşınmaz sonradan satın alındığında da tahliye bazı şartlarla mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre yeni malik, taşınmazı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı ve ardından altı ay sonra dava açabilmelidir. Aynı madde yeni malike, isterse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma seçeneğini de tanır. Burada en çok kaçırılan şey sürelerdir. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa dosya gereksiz yere güç kaybeder.
5) Yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye
Kiralanan yerin yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsız hâle geliyorsa, kiraya veren 350. madde kapsamında tahliye davası açabilir. Ama burada da “boya badana yapacağım” seviyesinde basit işler yetmez. Gerçekten kullanımın sürmesini imkânsız kılan esaslı bir durum gerekir. İzmir’de özellikle eski apartman stokunun yoğun olduğu semtlerde bu sebep çok konuşulur; fakat her tadilat iddiası tahliye sebebi değildir.
6) Kiracının aynı ilçe veya belde içinde uygun konutu bulunması
- madde, çoğu kişinin bilmediği bir başka imkân daha tanır. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşme bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sebep teoride vardır; fakat uygulamada ispatı çoğu zaman kolay değildir.
Tahliye davası İzmir’de gerçekten ne kadar sürer?
Burada artık teori değil, veri konuşmak gerekir. İzmir Adliyesi 2024 Faaliyet Raporu’na göre bazı Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye dosyalarının ortalama bitirilme süreleri ciddi biçimde değişmektedir. Örneğin 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde 340 gün, 7. Sulh Hukuk Mahkemesinde 328 gün, 8. Sulh Hukuk Mahkemesinde 424 gün, 15. Sulh Hukuk Mahkemesinde 69 gün, 16. Sulh Hukuk Mahkemesinde 84 gün, 17. Sulh Hukuk Mahkemesinde 59 gün ve 18. Sulh Hukuk Mahkemesinde 101 gün ortalama süre görülmektedir. Bu veriler bize kaba bir çerçeve verir: İzmir’de tahliye dosyası bazı mahkemelerde yaklaşık 2-3 ay bandında bitebilirken, bazı mahkemelerde 11-14 aya yaklaşabilmektedir. Yani dosyanın düştüğü mahkeme, tebligat hızı, delil durumu ve seçilen hukuki yol sonucu doğrudan etkiler.
Şunu özellikle söylemek gerekir: Bu ortalamalar “her yeni dosya aynen bu sürede biter” anlamına gelmez. Ama İzmir’deki gerçek tabloyu gösterir. Dolayısıyla ev sahibinin yapması gereken şey “ne kadar sürer?” diye soyut sormaktan çok, “benim dosyam hangi tahliye sebebine dayanıyor ve en doğru yol dava mı, icra mı, arabuluculuk sonrası dava mı?” sorusunu sormaktır. Hız, doğru hukuki yol seçimiyle başlar.
En sık yapılan hatalar
Birincisi, sözleşme süresi bitti diye kiracının otomatik çıkacağını sanmaktır. Bu yanlıştır. İkincisi, teslimden önce alınmış sorunlu tahliye taahhütnamesine fazla güvenmektir. Üçüncüsü, bir aylık dava veya başvuru sürelerini kaçırmaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351, 352 ve 353. maddelerinde bu süreler kritik önemdedir; hatta 353. maddeye göre kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dördüncüsü, arabuluculuk zorunlu olan bir dosyada bunu atlayarak doğrudan dava açmaktır.
Sonuç
İzmir’de tahliye süreci tek cümleyle özetlenebilir: Sebep doğru değilse tahliye olmaz; yol yanlış seçilirse süreç uzar. Ev sahibi kiracıyı keyfine göre çıkaramaz. Tahliye için ya geçerli bir tahliye taahhüdü, ya kira borcuna dayalı usulüne uygun süreç, ya ihtiyaç, ya yeni malik ihtiyacı, ya da kanunda açıkça tanınmış başka bir sebep gerekir. Tahliye davasının süresi ise İzmir verilerine göre birkaç aydan bir yılı aşan seviyelere kadar uzayabilir. Bu yüzden tahliye dosyasında hız isteyen kişi, önce hukuki zemini sağlam kurmalıdır; aksi hâlde süre değil, hata büyür.
İzmir Barosuna Kayıtlı 16117 Sicil Numaralı Avukat Kadir KARAKUŞ olarak Kendi hukuk ve danışmanlık bürom olan Karakuş Hukuk ve Danışmanlık’ı kurarak, müvekkillerime kaliteli hizmet sunma misyonumu hayata geçirdim.
Her bir davaya özel çözümler üreterek, müvekkillerimin haklarını en iyi şekilde savunmayı amaçlıyorum.
Sizlere, hukuki konularda sağlam bir destek sunmak ve adalete ulaşmanız için çabalayan bir hukuk profesyoneli olarak, her zaman yanınızda olmaktan mutluluk duyarım.
