Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescille gerçekleşir. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde uzun süre devam eden zilyetliğe de mülkiyetin kazanılması bakımından hukuki sonuç bağlamıştır. Bu yollardan biri olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde düzenlenen olağanüstü zamanaşımı; belirli nitelikteki bir taşınmazı uzun süre boyunca davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin, kanunda belirtilen diğer şartların da gerçekleşmesi hâlinde taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilmesine imkân sağlamaktadır.
Ancak bir taşınmazın yalnızca uzun yıllar kullanılması, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması için yeterli değildir. Taşınmazın tapudaki hukuki durumu, zilyetliğin niteliği ve süresi, taşınmazın özel mülkiyete elverişli olup olmadığı ve TMK m.713’te öngörülen diğer koşullar birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle “20 yıldır bu araziyi kullanıyorum, artık benim olur” şeklindeki yaygın düşünce hukuken doğru değildir. Yirmi yıllık süre, olağanüstü zamanaşımının yalnızca şartlarından biridir.
Olağanüstü Zamanaşımı Nedir?
Olağanüstü zamanaşımı, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi sonucunda taşınmaz mülkiyetinin uzun süreli zilyetlik yoluyla kazanılmasını sağlayan hukuki kurumdur. Temel düzenleme Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde yer almaktadır.
Olağanüstü zamanaşımı bakımından iki temel durum birbirinden ayrılmalıdır:
- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı, kanundaki şartlara uygun olarak davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamının, bir parçasının veya bir payının kendi adına tescil edilmesini isteyebilir.
- Tapuda kayıtlı olmakla birlikte TMK m.713/2 kapsamına giren taşınmazlar
TMK m.713/2, tapuda kayıtlı bazı taşınmazlar yönünden de olağanüstü zamanaşımına dayalı kazanma imkânı öngörmektedir. Ancak bu fıkra bakımından çok önemli bir değişiklik meydana gelmiştir. Kanunun ilk hâlinde, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlar bakımından düzenleme bulunmaktaydı. Anayasa Mahkemesi, 17.03.2011 tarihli, 2009/58 E. ve 2011/52 K. sayılı kararıyla maddenin ikinci fıkrasındaki “ölmüş” sözcüğünü iptal etmiştir. Bu nedenle günümüzde, sırf tapuda kayıtlı malikin uzun yıllar önce ölmüş olması gerekçesiyle TMK m.713/2’ye dayanılarak yeni bir kazanma süresinin işletilebileceğinin kabul edilmesi doğru değildir.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanmanın Şartları
TMK m.713 kapsamında mülkiyet kazanılabilmesi için birtakım koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
- Taşınmazın Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılmaya Elverişli Olması
Her taşınmaz olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamaz. Öncelikle taşınmazın özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte olması gerekir.Bu nedenle;
- kamu malları,
- özel mülkiyete konu olamayacak alanlar,
- ilgili özel kanunlarla zilyetlikle kazanılması yasaklanmış taşınmazlar
bakımından yalnızca uzun süreli kullanım ileri sürülerek mülkiyet kazanılması mümkün değildir.
Taşınmazın niteliği bu nedenle davanın başında araştırılması gereken temel konulardan biridir.
- Malik Sıfatıyla Zilyetlik Bulunmalıdır
Olağanüstü zamanaşımının en önemli şartlarından biri malik sıfatıyla zilyetliktir. Bir taşınmazı fiilen kullanmak ile malik sıfatıyla zilyet olmak aynı şey değildir. Kiracı, ödünç alan veya malikin açık iznine dayanarak taşınmazı kullanan kişinin zilyetliği kural olarak malik sıfatıyla zilyetlik değildir. Malik sıfatıyla zilyetlikte kişi taşınmaz üzerinde, dış dünyaya karşı taşınmazın sahibiymiş gibi hâkimiyet kurmaktadır. Örneğin;
- taşınmazı ekip biçmek,
- bahçe olarak kullanmak,
- taşınmazın sınırlarını korumak,
- üzerinde yapı bulundurmak,
- üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı taşınmazı sahiplenmek
gibi olgular malik sıfatıyla zilyetliğin tespitinde değerlendirilebilir. Ancak bunlardan herhangi birinin tek başına bulunması otomatik olarak mülkiyet kazanıldığı anlamına gelmez.
- Zilyetlik En Az Yirmi Yıl Devam Etmelidir
Kanunda öngörülen temel süre 20 yıldır. Ancak sürenin yalnızca takvim hesabıyla tamamlanması yeterli değildir. Zilyetliğin bu süre boyunca kanunda öngörülen nitelikte devam etmesi gerekir. Başka bir ifadeyle kişi;
davasız + aralıksız + malik sıfatıyla en az yirmi yıl zilyet olmalıdır. Bu üç unsur birlikte değerlendirilir.
- Zilyetlik Davasız Olmalıdır
Zilyetliğin çekişmesiz biçimde devam etmesi önemlidir. Taşınmaz üzerindeki hâkimiyetin malik veya hak sahibi tarafından hukuken kesilmesi, dava açılması ya da zilyetliğe etkili başka bir hukuki müdahalenin bulunması sürenin değerlendirilmesini etkileyebilir. Bu nedenle yalnızca “1990 yılından beri kullanıyorum” şeklindeki bir iddia yeterli değildir. Mahkeme, zilyetliğin hangi tarihte başladığını ve bu süreçte hukuki kesinti bulunup bulunmadığını araştırır.
- Zilyetlik Aralıksız Olmalıdır
Yirmi yıllık zilyetliğin süreklilik göstermesi gerekir. Ancak “aralıksız” ifadesi, kişinin taşınmazın başında yirmi dört saat bulunması anlamına gelmez. Taşınmazın niteliğine uygun şekilde hâkimiyetin devam ettirilmesi yeterlidir. Örneğin tarım arazisinin mevsimsel olarak kullanılması, tek başına zilyetliğin kesildiğini göstermez. Önemli olan kişinin taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyetini terk edip etmediğidir.
Yirmi Yıl Dolunca Taşınmaz Otomatik Olarak Zilyedin mi Olur?
Burada önemli bir ayrım bulunmaktadır. TMK m.713/5 uyarınca, gerekli şartların gerçekleşmesi hâlinde mülkiyetin kazanılması bakımından tescil kararının niteliği önem taşımaktadır. Kanun, mülkiyetin birinci fıkrada öngörülen şartların gerçekleştiği anda kazanıldığını kabul etmektedir. Bununla birlikte taşınmazın tapu sicilinde zilyet adına gösterilebilmesi ve mülkiyet hakkının sicile yansıtılabilmesi için tescil sürecinin tamamlanması gerekir. Bu nedenle uygulamada; “20 yıl geçti, tapu artık otomatik olarak benimdir.” şeklindeki yaklaşım yanıltıcıdır. Zilyetlik koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin mahkeme tarafından tespit edilmesi ve gerekli tescil kararının verilmesi gerekir.
Anayasa Mahkemesinin “Ölmüş” İbaresini İptal Etmesinin Önemi
Olağanüstü zamanaşımı davalarında en kritik hukuki konulardan biri budur. Anayasa Mahkemesi, TMK m.713/2’de bulunan “ölmüş” sözcüğünü 17.03.2011 tarihli kararıyla iptal etmiştir. Bu karar sonucunda, kayıt malikinin yalnızca ölmüş olması günümüzde tek başına TMK m.713/2 kapsamında olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılmasının dayanağı değildir. Ancak Yargıtay uygulamasında, Anayasa Mahkemesinin iptal kararından önce yirmi yıllık kazanma süresinin tamamlanmış olması hâlinde farklı bir değerlendirme yapılmıştır.
Bunun nedeni TMK m.713/5’te yer alan; mülkiyetin, kazanma koşullarının gerçekleştiği anda kazanılacağı yönündeki düzenlemedir. Dolayısıyla özellikle eski tarihli zilyetliklerde dava açmadan önce zaman çizelgesi oluşturulması gerekir. Örnek Tapu maliki 1975 yılında ölmüş olsun. Davacı 1980 yılından itibaren taşınmaza malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız biçimde zilyet olduğunu iddia etsin. Bu durumda yirmi yıllık sürenin 2000 yılında tamamlanıp tamamlanmadığı ve o tarihte yürürlükte bulunan düzenlemenin doğurduğu sonuçlar ayrıca incelenmelidir. Buna karşılık zilyetlik 2000 yılında başlamış ve yirmi yıllık süre ancak 2020 yılında tamamlanmışsa, 2011 tarihli Anayasa Mahkemesi iptal kararının etkisi nedeniyle aynı sonuca ulaşılması mümkün olmayabilir. Bu nedenle TMK m.713/2’ye dayalı uyuşmazlıklarda zilyetliğin başlangıç ve tamamlanma tarihleri davanın kaderini belirleyebilir.
Tapu Kütüğünden Maliki Anlaşılamayan Taşınmazlarda Olağanüstü Zamanaşımı
Türk Medeni Kanunu’nun 713/2. maddesinde olağanüstü zamanaşımı bakımından düzenlenen önemli hâllerden biri, taşınmazın “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan” bir kişi adına kayıtlı olmasıdır. Ancak bu ifade uygulamada zaman zaman yanlış yorumlanmaktadır. Tapu malikinin uzun yıllardır taşınmazla ilgilenmemesi, nerede olduğunun bilinmemesi, mirasçılarının tespit edilememesi veya çevredeki kişilerin maliki tanımaması tek başına “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan” taşınmaz bulunduğu anlamına gelmez.
Yargıtay uygulamasında esas olan, tapu sicili ve sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeler incelendiğinde malikin kimliğinin objektif olarak belirlenip belirlenemediğidir.
“Maliki Tapu Kütüğünden Anlaşılamayan” Ne Demektir?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yaklaşımına göre bu kavram; taşınmaz sahibinin kim olduğunun belirlenmesine yarayacak gerekli bilgilerin tapu sicilinden ve dayanak belgelerinden çıkarılmasının mümkün olmaması şeklinde anlaşılmaktadır. Dolayısıyla tapuda yalnızca eski tarihli veya günümüzde kullanılmayan bir isim bulunması, doğrudan TMK m.713/2’nin uygulanmasını sağlamaz. Mahkeme tarafından; tapu kütüğü, tedavül kayıtları, kadastro tutanakları, tapunun dayanak belgeleri, nüfus kayıtları, gerektiğinde vergi ve diğer resmî kayıtlar incelenerek kayıt malikinin kimliğinin belirlenmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.
Mirasçıların Bulunamaması Yeterli midir?
Kural olarak hayır. Tapu malikinin kim olduğu sicilden açıkça anlaşılabiliyorsa, kişinin mirasçılarının bilinmemesi veya uzun süredir ortaya çıkmamış olmaları tek başına taşınmazı TMK m.713/2 kapsamında “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan” hâle getirmez. Bu ayrım özellikle 2011 yılında TMK m.713/2’deki “ölmüş” ibaresinin iptal edilmesinden sonra daha da önem kazanmıştır. Bir kişinin; ölmüş olması, mirasçılarının taşınmazla ilgilenmemesi, yıllarca veraset işlemi yapılmaması tek başına üçüncü kişinin olağanüstü zamanaşımıyla taşınmazı kazanabileceği anlamına gelmez.
Tapu Malikinin Adının Yanlış veya Eksik Yazılmış Olması
Eski tapu kayıtlarında; soyadının bulunmaması, baba adının yanlış yazılması, lakap kullanılması, isim veya soyisim hataları ile karşılaşılması mümkündür. Ancak bu tür hataların bulunması da otomatik olarak malikin kimliğinin anlaşılamadığı sonucunu doğurmaz. Kayıtların bütünü ve dayanak belgeleri incelendiğinde kişinin kimliği belirlenebiliyorsa TMK m.713/2’nin uygulanma şartı gerçekleşmez. Dolayısıyla mahkemenin yalnızca güncel tapu kaydına bakarak karar vermesi yerine kaydın oluşumundan itibaren bütün tedavülleri araştırması önem taşımaktadır.
Miras Yoluyla Geçen Zilyetlik
Zilyetliğin miras yoluyla devam etmesi de mümkündür. Örneğin muris, taşınmazı uzun yıllar malik sıfatıyla kullanmış ve ölümünden sonra mirasçıları aynı zilyetliği sürdürmüş olabilir. Böyle bir durumda murisin zilyetlik döneminin tamamen yok sayılması doğru olmayabilir. Ancak mahkeme;
- murisin zilyetliğinin başlangıcını,
- niteliğini,
- ölüm tarihini,
- mirasçıların zilyetliği hangi şekilde sürdürdüğünü
delillerle tespit etmelidir. Bu nedenle özellikle aileler tarafından kuşaklar boyunca kullanılan taşınmazlarda tanık anlatımları kadar eski hava fotoğrafları, kadastro kayıtları, vergi belgeleri ve diğer objektif deliller de önem taşımaktadır.
Hangi Taşınmazlar Zilyetlikle Kazanılamaz?
Olağanüstü zamanaşımı hükümlerinin uygulanabilmesi için taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması gerekir. Her taşınmazın yirmi yıl veya daha uzun süre kullanılması mülkiyet hakkı doğurmaz. Özellikle;
- orman niteliğindeki taşınmazlar,
- mera, yaylak ve kışlaklar,
- kamu hizmetine tahsis edilmiş yerler,
- devletin hüküm ve tasarrufu altındaki özel mülkiyete elverişli olmayan alanlar,
- kıyılar ve özel kanunlarla korunmuş bazı alanlar
bakımından özel düzenlemeler bulunmaktadır. Bu nedenle bir kişi bu tür bir alanı 30, 40 hatta 50 yıl kullanmış olsa bile sırf uzun süreli zilyetliğe dayanarak mülkiyet kazanamayabilir.
Olağanüstü Zamanaşımına Dayalı Dava Kime Karşı Açılır?
Davanın doğru kişilere yöneltilmesi, usul bakımından son derece önemlidir. TMK m.713/3 uyarınca tescil davası;
- Hazineye,
- ilgili kamu tüzel kişilerine,
- varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına
karşı açılır. Özellikle tapusuz veya kadastro sırasında tespit harici bırakılmış taşınmazlarda Hazine ile taşınmazın bulunduğu yere göre ilgili belediye veya diğer kamu tüzel kişilerinin davaya dahil edilmesi gerekebilir. Taraf teşkili sağlanmadan esasa ilişkin hüküm kurulması, kararın kaldırılmasına veya bozulmasına neden olabilir.
Tapuda Kayıtlı Taşınmazlarda Davalı Kimdir?
TMK m.713/2’ye dayalı tapu iptali ve tescil davalarında tapuda malik görünen kişi veya hukuki durumuna göre mirasçıları önem taşır. Bu nedenle dava açılmadan önce; güncel tapu kaydı, tedavüllü tapu kaydı, maliklerin nüfus kayıtları, ölüm kayıtları, veraset ilamları araştırılmalıdır. Davalı tarafın yanlış veya eksik belirlenmesi yargılamanın ciddi şekilde uzamasına yol açabilir.
TMK m.713 Davalarında İlan Zorunluluğu
Olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davalarının kendine özgü özelliklerinden biri ilan prosedürüdür. TMK m.713/4 uyarınca mahkeme, tescil talebinin konusunu ilan yoluyla duyurur. İlanın amacı, taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişilerin davadan haberdar olmasını sağlamaktır. Kanunda öngörülen ilan prosedürünün tamamlanması ve itiraz süresinin beklenmesi gerekir. Bu nedenle olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davaları, klasik bir tapu iptali ve tescil davasından bazı yönleriyle ayrılmaktadır.
Olağanüstü Zamanaşımında İspat
Bu davalarda ispat yükü büyük ölçüde davacı üzerindedir. Davacı;
- taşınmazın olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilir olduğunu,
- malik sıfatıyla zilyetliğini,
- zilyetliğin en az yirmi yıl sürdüğünü,
- zilyetliğin davasız ve aralıksız olduğunu
ortaya koymalıdır. Uygulamada özellikle şu deliller önem taşımaktadır: Tapu kayıtları ve tedavülleri, Kadastro tutanakları, Keşif, Yerel bilirkişi anlatımları, Tanık beyanları, Hava fotoğrafları, Memleket haritaları, Vergi kayıtları, Tarımsal destek veya üretim kayıtları, Elektrik ve su abonelikleri, Yapı ve kullanım belgeleri, Fotoğraflar, Gerektiğinde teknik bilirkişi raporları.
Ancak bu belgelerin her birinin ispat gücü farklıdır. Örneğin taşınmazın emlak vergisinin davacı tarafından ödenmesi, tek başına mülkiyet hakkı doğurmaz. Bununla birlikte diğer delillerle birlikte değerlendirildiğinde zilyetlik iddiasını destekleyebilir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
Olağanüstü zamanaşımına dayalı davalarda özellikle şu hatalarla karşılaşılmaktadır:
- Sadece “20 yıldır kullanıyorum” iddiasıyla dava açılması,
- Tapu kaydının tedavüllerinin incelenmemesi,
- 2011 tarihli Anayasa Mahkemesi kararının gözden kaçırılması,
- Malikin bulunamaması ile tapu kütüğünden anlaşılamamasının birbirine karıştırılması,
- Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olup olmadığının araştırılmaması,
- Zilyetliğin başlangıç tarihinin somutlaştırılmaması,
- Hazine veya ilgili kamu tüzel kişilerinin davaya dahil edilmemesi,
- Gerekli ilan prosedürünün gözden kaçırılması,
- Yalnızca tanık beyanlarına dayanılması.
Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın hukuki ve fiilî geçmişinin ayrıntılı biçimde araştırılması gerekir.
Olağanüstü Zamanaşımına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi önemlidir. Zira görev ve kesin yetki kuralları kamu düzenine ilişkindir ve mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.
Görevli Mahkeme
Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında kural olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Dava, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının tespiti ve tapu sicilinin buna uygun şekilde değiştirilmesi sonucunu doğurduğundan, aksine özel bir düzenleme bulunmadıkça genel görevli hukuk mahkemesinde görülür. Ancak uyuşmazlığın kadastro tespitine itiraz, kadastro öncesi sebebe dayalı dava veya özel kanun kapsamındaki başka bir uyuşmazlık niteliği taşıması hâlinde görev ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle yalnızca talep sonucuna değil, davanın dayandığı maddi vakıalara ve hukuki sebebe de bakılmalıdır.
Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda özel ve kesin yetki kuralı bulunmaktadır. HMK m.12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dolayısıyla olağanüstü zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Bu yetki kesin niteliktedir. Taraflar başka bir mahkemeyi yetkili hâle getiremez ve mahkeme yetki hususunu kendiliğinden dikkate alır.
Birden Fazla Taşınmaz Varsa Yetki
Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse ve taşınmazlar farklı yargı çevrelerinde bulunuyorsa HMK m.12/3 ayrıca değerlendirilmelidir. Kanuna göre dava, birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğer taşınmazlar hakkında da açılabilir. Ancak taşınmazlar ve talepler arasında bağlantının bulunup bulunmadığı ayrıca gözetilmelidir.
Dava Değeri Nasıl Belirlenir?
Tapu iptali ve tescil davaları malvarlığına ilişkin davalardır. Dava değeri belirlenirken kural olarak dava konusu taşınmazın veya dava edilen payın dava tarihindeki değeri dikkate alınır. Örneğin yalnızca taşınmazın 1/2 payının davacı adına tescili isteniyorsa, dava değeri belirlenirken uyuşmazlık konusu payın değeri esas alınmalıdır. Mahkeme, bildirilen dava değerini yetersiz görürse keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda taşınmazın gerçek değerini belirleyerek eksik harcın tamamlanmasını isteyebilir.
Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak nispi harca tabidir. Bu nedenle dava açılırken taşınmazın veya dava konusu payın değeri üzerinden harç yatırılır. Dava sırasında keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda taşınmazın değerinin dava dilekçesinde belirtilenden daha yüksek olduğu anlaşılırsa, mahkeme eksik harcın tamamlanması için süre verebilir. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın yaklaşık güncel değerinin belirlenmesi faydalıdır.
Yargıtay’ın Güncel Yaklaşımı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 12.02.2025 tarihli, E.2023/1003, K.2025/34 sayılı kararında tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların kazanılabilmesi için;
- taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması,
- zamanaşımıyla kazanmayı yasaklayan bir hüküm bulunmaması,
- malik sıfatıyla,
- davasız,
- aralıksız,
- en az yirmi yıllık zilyetlik
şartları açık şekilde değerlendirilmiştir. Kararda ayrıca TMK m.713/3 kapsamında Hazine ve ilgili kamu tüzel kişiliğinin bu tür tescil davalarında kanuni hasım olduğu tekrar vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, olağanüstü zamanaşımı davalarında yalnızca zilyetliğin süresinin değil, taşınmazın hukuki niteliğinin ve taraf teşkilinin de aynı derecede önemli olduğunu göstermektedir.
Anayasa Mahkemesinin 27.02.2025 tarihli Erkan Türkmen Başvurusu da TMK m.713/2 bakımından oldukça önemlidir. Başvurunun konusu, miras yoluyla intikal eden bir taşınmaz hakkında olağanüstü zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil kararı verilmesi sonucunda kayıt malikinin mirasçısının mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasıdır. Kararda özellikle TMK m.713/2’deki “ölmüş” ibaresinin iptali sonrasında, iptal kararından önce kazanma şartlarının tamamlanıp tamamlanmadığı ve kazanılmış hak yaklaşımı tartışılmıştır. Bu nedenle özellikle eski tarihli zilyetliklere dayanan TMK m.713/2 davalarında 2011 öncesi ve sonrası dönem ayrımı mutlaka yapılmalıdır.
Örnek
Kayıt maliki 1970 yılında ölmüş ve davacının malik sıfatıyla zilyetliği 1980 yılında başlamış olsun. Şartlar kesintisiz biçimde gerçekleşmişse 20 yıllık süre 2000 yılında tamamlanacaktır. Bu ihtimal, 2011 yılında başlayan bir zilyetliğin 2031 yılında tamamlanmasından tamamen farklı değerlendirilmelidir. Bu nedenle eski tarihli TMK m.713/2 dosyalarında kronolojik çizelge çıkarmak son derece önemlidir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında İyi Niyet Şart mıdır?
TMK m.713 kapsamındaki olağanüstü zamanaşımının klasik anlamda temel şartlarından biri iyi niyet değildir. Bu yönüyle olağanüstü zamanaşımı, olağan kazandırıcı zamanaşımından ayrılmaktadır. Ancak bu durum; “Her türlü kötü niyetli işgal sonunda mülkiyet kazandırır.” şeklinde anlaşılmamalıdır. Kanunda aranan malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız zilyetliğin bütün koşulları ayrıca gerçekleşmelidir.
Dava Açılmadan Önce Yapılması Gerekenler
Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılmadan önce en azından şu araştırmaların yapılması yararlı olacaktır:
- Tapu kaydı alınmalı.
- Tedavüllü kayıt istenmeli.
- Kadastro tutanağı incelenmeli.
- Tapunun dayanak belgeleri araştırılmalı.
- Kayıt malikinin nüfus kayıtları incelenmeli.
- Ölüm ve mirasçılık durumu araştırılmalı.
- Zilyetlik başlangıç tarihi mümkün olduğunca belirlenmeli.
- Eski hava fotoğrafları araştırılmalı.
- Taşınmazın orman, mera veya kamu malı niteliği kontrol edilmeli.
- Geçmişte taşınmazla ilgili dava bulunup bulunmadığı araştırılmalı.
- Tanıklar belirlenmeli.
- TMK m.713/2’ye dayanılacaksa 17.03.2011 tarihli AYM kararının somut olaya etkisi mutlaka analiz edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
-20 yıldır kullandığım araziyi üzerime alabilir miyim?
Her zaman değil. Yirmi yıllık süre yalnızca şartlardan biridir. Taşınmazın hukuki niteliği ile zilyetliğin malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız sürüp sürmediği de araştırılmalıdır.
-30 yıldır kullandığım tapulu arazi benim olur mu?
Tapulu taşınmazlarda kural olarak yalnızca uzun süreli kullanım yeterli değildir. TMK m.713/2’deki özel koşullardan birinin bulunması gerekir.
-Tapu sahibi ölmüşse taşınmazı 20 yılda kazanabilir miyim?
Günümüzde yalnızca tapu malikinin ölmüş olması yeterli değildir. TMK m.713/2’deki “ölmüş” sözcüğü Anayasa Mahkemesi tarafından 17.03.2011 tarihinde iptal edilmiştir. Ancak kazanma şartlarının iptal kararından önce tamamlanmış olduğu eski olaylar ayrıca değerlendirilmelidir.
-Tapu sahibinin mirasçıları bulunamıyorsa dava açılabilir mi?
Mirasçıların bulunamaması tek başına “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan” şartını oluşturmaz. Kayıt malikinin kimliğinin tapu sicili ve dayanak belgelerinden belirlenip belirlenemediği araştırılır.
-Tapuda yalnızca isim yazması yeterli midir?
Her olay farklıdır. İsmin yanında tapunun dayanak belgelerinden kişinin kimliğinin belirlenmesine yarayan bilgiler bulunuyorsa malik “bilinmeyen kişi” kabul edilmeyebilir.
-Malik sıfatıyla zilyetlik nedir?
Kişinin taşınmaz üzerinde başkasının mülkiyet hakkını tanıyan kiracı veya kullanıcı sıfatıyla değil, dış dünyaya karşı malik gibi hâkimiyet kurmasıdır.
-Kiracı 20 yıl sonra taşınmazın tapusunu isteyebilir mi?
Kural olarak kira ilişkisinde malik sıfatıyla zilyetlik bulunmadığından yalnızca 20 yıllık kiracılık TMK m.713’e göre mülkiyet kazandırmaz.
-Babam 15 yıl kullandı, ben de 10 yıldır kullanıyorum. Süreler birleşir mi?
Şartları varsa zilyetlik sürelerinin birbirine eklenmesi mümkün olabilir. Ancak her iki dönemin de hukuken nitelikli zilyetlik olup olmadığı araştırılır.
-Vergi ödemek mülkiyet kazandırır mı?
Hayır. Vergi kaydı tek başına mülkiyet belgesi değildir. Ancak diğer delillerle birlikte zilyetliği destekleyen bir delil olarak değerlendirilebilir.
-Elektrik ve su aboneliği yeterli midir?
Tek başına yeterli değildir. Zilyetliğin varlığını ve kullanım süresini destekleyebilecek delillerdendir.
-Tanıklarla 20 yıllık zilyetlik ispatlanabilir mi?
Tanık delili önemlidir; ancak özellikle eski tarihli uyuşmazlıklarda hava fotoğrafları, kadastro kayıtları ve diğer objektif delillerle desteklenmesi daha güçlü bir ispat sağlar.
-Orman arazisi 20 yıl kullanılarak kazanılabilir mi?
Orman niteliğindeki ve özel mülkiyete elverişli olmayan kamu malları, sırf uzun süreli zilyetlikle özel mülkiyete geçirilemez.
-Mera 30 yıldır kullanılıyorsa tapusu alınabilir mi?
Mera, yaylak ve kışlak gibi kamu malları özel mevzuata tabidir ve olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmaları kural olarak mümkün değildir.
-Dava hangi mahkemede açılır?
Kural olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
-Dava nerede açılır?
Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
-Dava Hazineye karşı mı açılır?
TMK m.713/1 kapsamındaki tescil davalarında Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri kanunda öngörülen taraflar arasındadır. Tapulu taşınmazlarda ise kayıt maliki ve somut duruma göre mirasçıların taraf sıfatı ayrıca değerlendirilir.
-Dava nispi harca tabi midir?
Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak dava konusu taşınmaz veya payın değeri üzerinden nispi harca tabidir.
-Keşif yapılır mı?
Bu tür uyuşmazlıklarda keşif, fen bilirkişisi, yerel bilirkişi, tanık ve gerektiğinde ziraat/harita/orman bilirkişisi incelemeleri uygulamada büyük önem taşımaktadır.
-Hava fotoğrafları delil olabilir mi?
Evet. Özellikle 20-30 yıl öncesindeki kullanım biçiminin objektif olarak belirlenmesi açısından önemli delillerdendir.
-Dava sırasında taşınmaz başkasına satılırsa ne olur?
Dava konusu taşınmazın yargılama sırasında devredilmesi hâlinde HMK’nın dava konusunun devrine ilişkin hükümleri ve yeni malikin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle gerekli şartları varsa tapuya ihtiyati tedbir şerhi verilmesinin talep edilmesi önem taşıyabilir.
Sonuç Olarak
Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, uygulamada yalnızca “20 yıllık zilyetlik” üzerinden değerlendirilemeyecek kadar teknik bir taşınmaz hukuku uyuşmazlığıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi kapsamında mülkiyet kazanılabilmesi için;
- taşınmazın kazanılmaya elverişli olması,
- malik sıfatıyla zilyetlik,
- davasız ve aralıksız kullanım,
- en az yirmi yıllık süre,
- tapulu taşınmazlarda kanunda aranan özel şartlar
birlikte gerçekleşmelidir. Özellikle tapu malikinin ölmüş olduğu taşınmazlarda Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli iptal kararı, uyuşmazlığın çözümü bakımından kritik öneme sahiptir. Bunun yanında “maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan” kavramı da kayıt malikine ulaşılamaması veya mirasçılarının bulunamaması şeklinde geniş yorumlanamaz. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın yalnızca güncel tapu kaydı değil; tedavülleri, kadastro tutanakları, dayanak kayıtları ve zilyetlik geçmişi birlikte incelenmelidir.
Olağanüstü zamanaşımına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında doğru hukuki sebebin belirlenmesi, taraf teşkilinin sağlanması ve zilyetliğin objektif delillerle ispatlanması, davanın sonucu bakımından belirleyici olabilmektedir.
Sorularınız için tarafımıza ulaşabilirsiniz. Av. Kadir Karakuş
