Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kiraya veren ile kiracı arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Ancak birçok ev sahibi, kiracının kira ödememesi halinde onu dilediği zaman evden çıkarabileceğini düşünmektedir. Oysa Türk hukukunda kiracının tahliyesi yalnızca kanunda öngörülen usul ve şartlar yerine getirilerek mümkündür.
Kira ödemeyen kiracının elektriğini veya suyunu kesmek, kapı kilidini değiştirmek ya da eşyalarını dışarı çıkarmak hukuka aykırıdır ve ev sahibinin hukuki sorumluluğuna yol açabilir. Bu nedenle tahliye sürecinin doğru şekilde yürütülmesi büyük önem taşır.
Bu rehberde kira ödemeyen kiracının hangi şartlarda tahliye edilebileceğini, icra yoluyla tahliye sürecini, kiracının itiraz etmesi halinde izlenecek yolu, tahliye davasını ve uygulamada en sık yapılan hataları ayrıntılı olarak açıklıyoruz.
Kira Ödemeyen Kiracı Hangi Şartlarda Tahliye Edilebilir?
Kiracının yalnızca kira ödememiş olması tek başına tahliye için yeterli değildir. Kiraya verenin kanunda düzenlenen usullere uygun hareket etmesi gerekir.
– Temerrüt Sebebi ile Tahliye Davasının İkame Edilmesi ( TBK’nın 315. maddesi)
– İki Haklı İhtar Çekilmesi ve Akabinde Tahliye Davası Açılmasıyla Kiracının Tahliyesi (TBK’nın 352. maddesi)
-Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılarak Kiracının Tahliyesi (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri)
En sık başvurulan yöntemlerden biri icra yoluyla (Örnek 13 ödeme emri) tahliye sürecidir. Bu yöntem, özellikle kira borcunun açık olduğu durumlarda hızlı ve etkili sonuç alınmasını sağlayabilir.
Temerrüt Sebebiyle Tahliye Davası (TBK m.315)
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracı, muaccel hale gelen kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak uygun bir süre vererek borcun ödenmesini ihtar edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün olmalıdır.
Kiracı, verilen süre içerisinde kira borcunu ödemezse kiraya veren kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açma hakkına sahip olur.
Bu yöntemde dikkat edilmesi gereken en önemli husus, ihtarnamenin usulüne uygun düzenlenmesi ve kiracıya tebliğ edilmesidir. Süreler veya ihtarın içeriği hatalı olduğunda açılan tahliye davası reddedilebilir.
Temerrüt nedeniyle tahliye davasının şartları
- Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Muaccel hale gelmiş kira borcu ödenmemiş olmalıdır.
- Kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir.
- Konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 günlük ödeme süresi verilmelidir.
- Süre sonunda ödeme yapılmamış olmalıdır.
- Süresi içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK m.352)
Kiracı kira bedelini sürekli olarak geciktiriyorsa, kiraya veren iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna da başvurabilir. (Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.)
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar gönderilmiş olması halinde kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Burada önemli olan husus, kiracının daha sonra ödeme yapmış olmasının iki haklı ihtarı ortadan kaldırmamasıdır. Ödeme sonradan yapılsa bile şartları oluşmuş iki haklı ihtar tahliye sebebi olarak değerlendirilebilir.
İki haklı ihtarın şartları
- Aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmelidir.
- Her ihtar ayrı kira borcuna ilişkin olmalıdır.
- İhtarlar haklı olmalıdır.
- Kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmelidir.
- Kira yılı sonunda bir ay içinde dava açılmalıdır.
Tahliye Talepli İcra Takibi (İİK m.269 ve Devamı)
Uygulamada en çok tercih edilen yöntemlerden biri, Örnek 13 ödeme emri ile ilamsız icra yoluyla tahliye takibidir.
Bu yöntemde kiraya veren hem kira alacağını tahsil etmeyi hem de gerekli şartların oluşması halinde kiracının tahliyesini aynı takip içerisinde talep edebilir.
İcra müdürlüğü tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı, kanuni süresi içerisinde ödeme yapabilir veya takibe itiraz edebilir.
Kiracının süresi içinde itiraz etmesi halinde takip durur. Bu durumda kiraya verenin itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna başvurması gerekebilir.
Kiracı ne ödeme yapar ne de itiraz ederse ve kanuni şartlar gerçekleşirse kiraya veren icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı verilmesini talep edebilir.
İcra yoluyla tahliye neden tercih edilmektedir?
- Tahliye ve kira alacağı birlikte talep edilebilir.
- Uygulamada en sık kullanılan yöntemdir.
- Sürecin usulüne uygun yürütülmesi halinde etkili sonuç alınabilir.
- Gereksiz dava açılmasının önüne geçebilir.
Hangi Tahliye Yolu Daha Avantajlıdır?
Her kira uyuşmazlığında aynı yöntem uygulanmaz. Hangi yolun tercih edilmesi gerektiği;
- kira sözleşmesinin içeriğine,
- kira borcunun miktarına,
- kiracının ödeme alışkanlığına,
- delillerin durumuna,
- uyuşmazlığın özelliklerine, göre değişmektedir.
Bu nedenle somut olay değerlendirilmeden tek bir yöntemin her dosya bakımından en doğru yol olduğunu söylemek mümkün değildir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davalarının süresi;
- Mahkemenin iş yüküne,
- Tebligat işlemlerine,
- Delillerin toplanmasına,
- Bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine,
- Tarafların itirazlarına
göre değişmektedir.Bu nedenle bu tür dosyalar için kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Ev Sahibinin Yapmaması Gereken Hatalar
Kiraya verenlerin en sık yaptığı hatalar şunlardır:
- Kilidi değiştirmek
- Elektrik veya suyu kestirmek
- Kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak
- Kiracıyı tehdit etmek
- Yazılı delil oluşturmadan işlem yapmak
Bu davranışlar hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Sık Sorulan Sorular
- Kiracı bir aylık kira ödemedi diye hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Kanunda öngörülen tahliye prosedürü tamamlanmalıdır.
- Ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Bu hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.
- Kiracı sonradan ödeme yaparsa tahliye engellenir mi?
Bu sorunun cevabı ödeme zamanı, takip türü ve dosyanın özelliklerine göre değişmektedir.
- Tahliye ile kira alacağı birlikte istenebilir mi?
Evet. Uygun şartlar varsa kira alacağı ile tahliye aynı takipte talep edilebilir.
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, belirli usul kurallarına bağlıdır. Sürecin yanlış yürütülmesi hem zaman hem de hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle icra takibinin hazırlanması, ödeme emrinin düzenlenmesi, itirazların değerlendirilmesi ve gerekli davaların açılması aşamalarında hukuki destek alınması önem taşımaktadır.
